Что будет с ценами на недвижимость в 2015 году?

Кризис российской экономики 2015 года, в отличие от кризиса 2009 года, наступил не так резко и неожиданно. Покупатели и игроки рынка недвижимости в конце прошлого года имели возможность для принятия своевременных решений, когда экономика России начала медленно, но верно двигаться в сторону замедления. Однако жилье по-прежнему является одной из самых востребованных потребностей наших граждан. Так что ожидает рынок недвижимости в 2015 году?

Спрос

Рынок недвижимости в 2015 году будет переживать одновременно 2 события: уменьшение и перераспределение спроса. Уменьшение спроса будет связано, во-первых, с переносом покупок квартир с 2015 на 2014 год. Все значимые сделки в ожидании грядущего кризиса были осуществлены в декабре прошлого года. Именно на этот месяц пришелся самый большой объем выданной ипотеки. Во-вторых, общее снижение покупательской способности населения из-за девальвации рубля также будет влиять на величину спроса на недвижимость в 2015 году. Больше всего пострадает средний ценовой сегмент. Как показывает практика, элитные квартиры пользуются своим, пусть и небольшим, но стабильным спросом в любые времена. Равно как и самые бюджетные однокомнатные квартиры – это жизненная необходимость, которую порой невозможно отложить. А вот покупки, связанные с улучшением условий проживания, (переезд в «двушку» или «трешку») будут отложены в «долгий ящик».

Ипотека

Не последнюю роль сыграло и повышение Центральным банком РФ ключевой ставки до 17%. И хотя затем она была понижена на 2 процентных пункта, успела оказать существенное влияние на величину ставки по ипотеке и доступность кредитных средств для застройщиков. Ипотека, которая ранее служила огромным стимулом к покупке недвижимости, почувствует в 2015 году отток желающих закредитоваться. Инструменту, с помощью которого ранее осуществлялось до 40% сделок с недвижимостью, аналитики предрекают падение на 20-30%. Защитить рынок в таких условиях может лишь предложенное правительством субсидирование ипотечной ставки, за счет чего может быть достигнута приемлемая ее величина в 13-14%, против существующих 20-25%.

Ценовые тренды 2015

Так выглядит индекс стоимости жилья в разных валютах в годовом периоде в разрезе 2014 и начала 2015-го:

Индекс стоимости жилья 2014

В 2015 году долларовые цены на недвижимость продолжат падать как минимум на величину девальвации рубля, сохраняя тенденцию 2014 года. Рублевые же цены несут в себе потенциал роста на величину инфляции, которая по разным прогнозам может составить от 10% до 20%. Наиболее активным будет сегмент доступного жилья, которое строиться большими объемами в виде целых микрорайонов. Этот сегмент будет в 2015 году самым активным, потому как примет на себя покупателей из более «высокого» ценового диапазона. Также традиционные «хрущевки» на фоне падения уровня благосостояния граждан вновь выйдут на первый план. В отрасли можно ожидать банкротства застройщиков, которые были ориентированы на верхний ценовой сегмент, с предложениями вроде 100-метровых двухкомнатных квартир.

Что будет с ценами на недвижимость в 2015 году? – мнения экспертов и представителей отрасли

Председатель правления агентства недвижимости «МИЭЛЬ» Оксана Вражнова считает, что в начале 2015 года ожидается снижение покупательской активности, так как многие удовлетворили свой спрос в конце 2014, когда скачки валюты и общая нестабильность в экономике привели к ажиотажу на рынке недвижимости. Тем не менее, на рынке все равно остались те, кто попытается сохранить сбережения, и те, кто будет решать свои насущные жилищные проблемы. Не секрет, что большая часть граждан приобретает квартиры на первичном рынке, привлекая заемные деньги. Поэтому от состояния рынка ипотечного кредитования зависит очень многое, говорит Вражнова.

Анна Левитова, управляющий партнер международного агентства недвижимости Evans предрекает сильное «охлаждение» московского рынка недвижимости. «Люди, у которых есть два миллиона долларов, скорее купят квартиру в Лондоне, нежели в Москве», – считает она. Общая оценка рынка негативная: «Ипотека скоро схлопнется: люди будут тратить деньги исключительно на еду и одежду, как в Советском Союзе. Девелоперы разорятся из-за того, что не смогут финансировать свое строительство — будут заморожены многие стройки».

Президент Гильдии риэлторов Москвы Сергей Саяпин в своих прогнозах более оптимистичен. «Заморозят лишь какое-то количество строек, но это не повлияет на рынок в целом. Цены на жилье экономкласса будут расти в пределах темпов инфляции, только не той, которую объявляет государство, а реальной. За полгода цены повысятся приблизительно на 10%. Многое зависит от того, будет ли функционировать ипотечный механизм в России».

«Сегодня ипотека практически умерла, какие-то единоразовые кредиты выдаются, но со ставкой в 20% ни одно домохозяйство такую ипотеку не потянет», – считает генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость» Олег Самойлов и добавляет: «Начатые строительные проекты все же будут сданы, а дальше возникнут проблемы: в сегодняшних условиях ни один здравомыслящий девелопер не станет вкладываться в новые проекты. Это уже проблема следующей пятилетки, когда экономическая ситуация стабилизируется, и мы обнаружим дефицит жилья».

Кризисные явления в экономике всегда создавали не только проблемы, но и возможности. Если ориентироваться на долларовой эквивалент, то цены на недвижимость 2015 года покажут серьезное снижение. Рублевые же цены наоборот – будут расти. Решая вопрос, стоит ли покупать недвижимость в 2015 году, придется тщательно взвесить все «за» и «против».

Роман Молчанов, «Школа Инвестора».

Что еще?

Хочу получать новости и статьи от "Школы Инвестора"