Как купить квартиру на вторичном рынке: пошаговая инструкция

Покупка квартиры – это важный шаг, будь то инвестиция или жилье для себя. Поэтому важно знать и учитывать нюансы, которые связаны с такой покупкой.

1. Покупать самим или обратится к риэлтору

Каждый решает этот вопрос для себя сам. Услуги риэлтора стоят приличных денег (около 50000 рублей), но помогут сэкономить вам время. Риэлтор также может подобрать вам более выгодные варианты. Цены, которые указаны на сайтах объявлений, обычно, имеют мало отношения к реальной стоимости квартир. Это так называемые «хотелки» продавцов. Действительную рыночную стоимость объекта может оценить только профессионал – оценщик или риэлтор. Также, профессиональный риэлтор видит слабые места квартиры и может прилично сбить цену. Поэтому, если это ваша первая покупка и вы еще не научились разбираться во всех нюансах рынка недвижимости, то лучше обратиться к профессионалам.

2. Выбор квартиры

Покупаете ли вы вторичное жилье сами или через риэлтора, нужно помнить, какие самые важные факторы влияют на ее цену. Самыми важными являются месторасположение квартиры и коммуникации самого дома.

Месторасположение

По аналогии с машиной, месторасположение квартиры – это кузов машины. Если кузов гниет, замена масла в двигателе или тонировка стекол машине уже не помогут. Так и с месторасположением квартиры. Если из района, в котором продается квартира, все стараются переехать (из-за невозможности утром уехать на работу общественным транспортом или отсутствия рядом поликлиники, школы и детского сада), то никакие пластиковые окна или ламинат на полу квартиру не спасут. Поэтому, выбирая вторичное жилье для покупки нужно помнить, что месторасположение – это самая дорогая и постоянная составляющая цены квартиры.

Коммуникации

Следующая по важности составляющая цены – общедомовые коммуникации. Повлиять на их состояние практически невозможно. Потому что ими ведает ТСЖ или управляющая компания, а денег на ремонт, как правило, у них нет. И если дом не попадает в какую-нибудь городскую программу благоустройства, то у него годами может протекать крыша и регулярно ломаться канализация. Поэтому нужно внимательнейшим образом смотреть на состояние подъезда, труб центрального отопления, канализации, выяснить у соседей с верхних этажей состояние крыши, а также дату проведения последнего капитального ремонта.

Помните – не бывает идеальных квартир. Везде есть подводный камни, но большинство из них, за исключением перечисленных, решаются ремонтом.

3. Проверка документов на квартиру

Какие документы нужно проверять при покупке квартиры?

  1. Документы владельца квартиры на право собственности: договор купли-продажи или дарения, свидетельство о праве наследования, решение суда о передаче прав собственности.
  2. Сведения о прописанных в квартире гражданах.
  3. Наличие прописанных несовершеннолетних детей.
  4. Справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
  5. Выписку из ЕГРП (Единого государственного реестра прав на недвижимость).
  6. Паспортные данные собственника.

Старайтесь избегать сделок по доверенности – большинство мошенничеств c с продажей квартир совершается именно при наличии доверенных лиц.

Кроме этого, вы можете застраховать свою сделку на случай ее неправомочности или возникновении обременений.

4. Сделка

Деньги при сделке могут передаваться различными способами:

  1. Из рук в руки.
  2. С расчетного счета на другой счет.
  3. Закладываться в банковскую ячейку до момента получения покупателем свидетельства о регистрации.

Все они подходят, но наиболее надежным для покупателя будет способ №3.

Если же вы передаете деньги из рук в руки, обязательно получите расписку на полную сумму договора. Она пригодится на случай непредвиденных обстоятельств и при получении имущественного налогового вычета, для оформления которого необходимы платежные документы, подтверждающие факт передачи денег.

При сделке внимательно проверяйте все документы, которые подаются в рег. палату. Сотрудники по недосмотру могут совершить ошибку в заполнении паспортных данных или фамилий.

Сделка состоялась, что дальше?

Ждем регистрации права собственности и делаем ремонт.

5. Ремонт квартиры

Если квартира куплена для себя, тут каждый сам определится, какой ремонт ему нужен. Если же квартира куплена под сдачу, тут существует несколько моментов:

Самый главный для арендной квартиры: Не делайте как для себя. Потому что для себя это, как правило, дорого. А дорого для арендной квартиры – это бессмысленно и неокупаемо.

В квартире должно быть чисто и светло. Что можно сделать:

  1. Поклеить недорогие виниловые обои, которые сделают квартиру более свежей. Только помните, что отдирать обои в старой «хрущевке» дело неблагодарное. Раньше клеили обои поверх других и использовали очень мощный клей, поэтому дело это непростое.
  2. Постелить новый линолеум или недорогой ламинат. Будьте готовы к тому, что при вскрытии пола могут обнаружиться гнилые лаги.
  3. Поменять выключатели и розетки.
  4. Побелить потолки.
  5. Заменить смесители и сифоны.
  6. Установить любую металлическую дверь.

Все это стоит недорого, но внешний вид станет совершенно другим.

Чего делать не нужно:

  1.  Класть паркет.
  2. Делать натяжные потолки.
  3. Покупать дорогие смесители и итальянскую плитку.

Это стоит дорого и не ценится в должной мере потенциальными квартиросъемщиками.

Стоимость ремонта не должна превышать арендной суммы за 3 месяца.

5. Налоговый вычет

Если у вас все получилось, не забудьте получить имущественный налоговый вычет со своей покупки.

Что еще?

Хочу получать новости и статьи от "Школы Инвестора"