Топ-5 правил, как избежать налоговых проблем при сдаче квартиры в аренду и получать стабильную прибыль

С 2019 года собственник, сдающий жилье по договору, обязан платить подоходный налог в размере 13%. Но ставка может быть другой. Это зависит от того, какой налоговой режим выбран. Например, жители Московской и Калужской областей, а также Республики Татарстан могут зарегистрироваться как самозанятые. Тогда налог для них составит всего 4%.

1. Стандартные 13% по декларации

Любой доход физического лица, в том числе и от сдачи в аренду его квартиры, должен облагаться налогом. Если человек решает сделаться арендодателем, не регистрируя ИП, то от него в налоговую должна поступать декларация и оплата НДФЛ в размере 13%, которые вычитаются от полученной в уплату суммы.

Декларацию за прошедший год подают до 30 апреля текущего года.

По закону к документу можно не прилагать дополнительные бумаги, указывающие источник дохода, хотя налоговые инспекции их обычно требуют. Обязательно, чтобы в договоре об аренде была указана сумма ежемесячной платы.

2. «Упрощенка» для ИП

Если зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, то с аренды жилья можно платить всего 6% в качестве налога. Для этого нужно лишь оформить упрощенную систему.

При другом варианте платится более высокая ставка, но отнимается она не от дохода, а от общей прибыли (часть которой идет на определенные расходы в обслуживании жилья). Однако поскольку у такого бизнеса не самые высокие доходы, то лучше выбирать «упрощенку» с ее 6%.

Если сравнивать первые два варианта, выгода, кажется, очевидна. Но не стоит торопиться. Ведь индивидуальный предприниматель должен также платить налоговые взносы, делать отчисления в Пенсионный фонд и вести учет доходов и расходов.

3. Патент для ИП

Купить патент на год обойдется примерно в 15 000 рублей. И это для сдачи всего одной квартиры. Если объектов от двух до пяти, то сумма увеличится до 45 000 рублей, больше пяти квартир – до 90 000 рублей.

Покупка патента выгодна, когда сдаются дорогие квартиры. К примеру, если арендатор получает со сдачи квартиры 480 000 рублей в год, то при «упрощенке» он заплатит налог, равный 28 800. А при покупке патента сумма стабильно будет составлять 15 000 рублей.

Приобрести патент можно в налоговом органе своего района. Он оформляется на год или несколько месяцев.

4. Для самозанятых

С начала 2019 года физлица или ИП, зарегистрировавшиеся в качестве самозанятых, могут платить всего 4% с доходов. Перевестись на новый режим возможно с помощью мобильного приложения под названием «Мой налог»:

  • 4% в виде налога платится с доходов физлиц;
  • 6% отдают ИП.
Данная система действует пока что только в Москве и МО, Татарстане и Калужской области.

5. Без налога

От уплаты налогов можно освободиться, если:

  • жилье сдается бесплатно, то есть действует договор безвозмездного пользования. Если владелец не получает доход, значит, и платить ему ни к чему;
  • есть согласование с родственниками. Тогда тоже действует система договора безвозмездного пользования, при которой можно временно или постоянно зарегистрировать родственников в квартире.

Если сдавать жилье в аренду и не платить налог, налоговая инспекция может узнать об этом, и тогда на арендодателя будет наложен штраф в размере 20% от неуплаченных сумм либо 40%, если по суду будет доказано, что неуплата налогов производилась намеренно.